南站板块的新鸿基ICC住宅项目，吹风6万+，最小户型95㎡三房，上车门槛就去到了570万。
万博板块的标杆盘越秀和樾府，楼王卖到8万+，一套274㎡大平层，总价接近2300万，单价8万+/㎡！
我的粉丝和我吐槽，照番禺这个涨价速度，他月薪2万，哪怕不吃不喝，算下来也要100年才能买得起和樾府楼王，47年才能买得起新鸿基，怕是与番禺无缘了。
现在的番禺楼市，真实情况到底怎么样？够不上这两个盘的购房者，还有没有其他平替可以选？
前几天我专门跑了一趟番禺，一方面帮大家看看现在最新的市场情况；顺便也帮大家筛选出三个不错的新盘，从刚需到改善都有。
要表扬一下，这个盘位置很不错，汉溪长隆地铁站上盖，我从客村坐地铁过去，3号线五个站直达，从G出口一出来就是耀胜耀眼的招牌，牌面一下子就起来了。
因为万博是番禺的核心商圈，售楼部的对面，可以看见耀胜新世界的商圈已经成型，现成的时代芳华里CR8商场，吃的喝的应有尽有。
而且，为了方便业主，销售说后期项目的商业体下方会建设地下空间，直接通过连廊去地铁站，完全不用担心风吹日晒。
商业方面，除了附近已经有的，新世界自己也规划高端商业K11，预计建成后，会成为片区内最大的商业综合体之一。
我去看了实体样板间，首推的T1-3栋，涵盖平层、复式和叠墅，总共设计了12个户型，而且不同楼层的户型还不一样，可以满足不同预算不同需求的购房者。
据销售介绍，建面约88㎡的户型，总价530万左右，上车门槛低，卖得最好，在开盘就已经售罄。
建面约92㎡的户型，均价6.2万/㎡，108-120㎡的户型，均价6.5-6.8万/㎡，选择还比较多。
我看完样板间就一个感受，不管是哪个户型，厨房都做的很小，或许是买新世界的有钱人都不做饭吧。
回到售楼部的时候，隔壁桌一个客户，还在和销售吐槽，错过了和樾府的小户型，现在和樾府破了8万/㎡，可不能再错过新世界了。
第二个去的就是越秀·瑞麓府，是长隆开发的最后一个住宅组团，1999年拿的地。
这个楼盘的售楼部有点绕，我从新世界打车过去，定位明明是瑞麓府售楼部，结果开到了学校前面直接封路，我只好下车绕一圈走过去。
这里要提醒一下看房的小伙伴，从路口进来的时候，记得左拐300多米，就能看见售楼部了。
销售说，目前主要在卖9栋、14栋和1栋，17-32层，户型都是116-140㎡的四房，均价4.8万/㎡。
最小面积116㎡，最大面积卡在144㎡的豪宅税面积段之下，纯纯的改善盘定位。
在售楼栋梯户比为2梯2户和3梯3户，基本可以理解为专梯入户，有豪宅那味了ManBetX官网登录入口，高峰期完全不用跟邻居争抢电梯，对得起改善的定位。
瑞麓府的户型有一个很大的亮点ManBetX官网登录入口，楼栋绝大部分都是板楼，这也意味着南北通风，采光更好，隐私性更强，居住舒适度更高。
学校也是一大优势，配建的是番禺少有的九年一贯制的名校：广东番禺中学实验学校，目前仅对瑞麓府和珑翠花园的业主招生。
4.8万/㎡的价格，低于万博，高于南站，就像它的位置一样，夹在番禺最热的两个概念区中间，但双边都不靠。
所以，在增值方面难独立跑出自己的行情，对番禺本地的置换改善群体，吸引力大一些。
和瑞麓府一样，它也是1999年拿地的它，走过了二十几个年头，它的价格也从当时的3000元/㎡变成了现在的3.6万/㎡，足足翻了十几倍。
现在，主要在售的是27栋和28栋，2梯4户，总高14层，东向望中心湖景，也兑现了当年的龙湖花园，未来业主们下楼就能逛花园了。
户型方面，很简单，就两个户型ManBetX官网登录入口，96㎡和107㎡的三四房，一口价分别是339万和398万，楼层任选。
去看样板间的之前，我还以为开发了这么久的楼盘，户型会做的歪瓜裂枣，谁知道看完了出乎意料，居然还挺能打的。
建面96㎡三房两卫，刚需之光，户型方正、动静分区合理，而且过道少，减少了空间浪费，提高了得房率。
建面约107㎡的四房两卫，则是改善家庭首选，尤其是6.4米超宽景观阳台，可以和市面上120㎡的户型媲美，改善户型该有的元素它都有，舒适度拉满。
交通是这个盘的缺陷，距离最近的地铁南村万博也要1.6公里ManBetX官网登录入口，但是好在这个盘在高速收费路口，后期自驾当然是最便捷的，出楼盘就是华快，上了高速就直达海珠、天河。
虽然我是在工作日去的这三个盘，但现场的看房人还是络绎不绝。尤其是新世界，销售说他们工作日一天就成交了10套。
根据我了解到的情况，像万博、南站这几个核心板块的项目，在片区标杆盘的带动下，有不少都在酝酿趁着热度涨价。
1、耀胜新世界，最大的优势是地铁，非常适合周边以及地铁站3号线沿线的上班族购买，其中，刚需群体可以重点关注92㎡的户型，改善族可以重点关注108㎡的户型。
2、瑞麓府，因为附近的楼盘户型都比较过时，有的130多平都只能做三房，所以它更适合追求居住舒适体验的番禺本地的置换改善群体。
3、广地花园，优势是自驾交通方便，15分钟琶洲生活圈，30分钟到珠江新城。而且社区配套成熟，所见即所得。